給小孩子買樓是不現(xiàn)實(shí)的，張遠(yuǎn)只是引導(dǎo)了卻因果的話題。
但是，這個(gè)話題有點(diǎn)沉重。
眼下金陵的房?jī)r(jià)還行，本地的咬咬牙整那么一套，也不是搞不起，樓，離了大譜。
“看我干什么啊”
這會(huì)兒小不點(diǎn)還在他身上一刻都不得閑，哼唧哼唧的就是不想抱她的人閑下來。
張遠(yuǎn)把手機(jī)遞過去，果然吸引了小家伙的目光。
諾基亞N70，05年的新款，眼下是08年，接近3年。
但看這部手機(jī)，似乎剛剛那個(gè)買樓的話題根本站不住腳，如果這個(gè)人是張遠(yuǎn)的話，另算。
董萱這會(huì)兒心里就火熱的很，瞥了眼呂天亮，意思很明顯。
生個(gè)孩子就能有棟樓，要不要來一個(gè)~
呂天亮給了個(gè)無語的眼神。
頭發(fā)長(zhǎng)，見識(shí)短。
不就一棟樓~
跟著遠(yuǎn)哥隨便撿點(diǎn)剩下的，別說一棟樓了，給你整個(gè)小區(qū)問題都不大。
前提是，你得跟你閨蜜處好了關(guān)系啊！
別TND的瘋瘋癲癲的，只顧著自己。
李璐也知道離譜，趕緊道：“張遠(yuǎn)，小孩子不懂事，你別亂來啊”
張遠(yuǎn)笑笑道：“趙哥還記得05年的時(shí)候，我們第一次見面嘛~”
趙勝文也不好接之前的那個(gè)話題，稍稍琢磨了下直接道：“那怎么不記得，當(dāng)時(shí)那個(gè)沖突啊”
“是啊，那個(gè)沖突”，張遠(yuǎn)把小不點(diǎn)遞給林靜怡：“因果因果，我也不知道這世上到底有沒有這玩意兒，沒關(guān)系，我就當(dāng)它有了”
當(dāng)時(shí)張遠(yuǎn)說了幾個(gè)小生意，前兩個(gè)趙勝文全套照搬，這三年下來通過李璐的手為家里斂了幾百萬的存款。
舊事重提，趙勝文有數(shù)了：“當(dāng)年可是解了我大麻煩”
張遠(yuǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)頭：“那會(huì)兒還沒說完，第三個(gè)生意其實(shí)也是關(guān)于學(xué)生的”
董萱一邊聽一邊狠狠的給了呂天亮的腿上來了一下。
倒不是耍小脾氣，而是冬天穿的厚實(shí)，不使點(diǎn)兒勁怕這個(gè)笨蛋理解不了自己的意思。
“學(xué)生的生意其實(shí)非常好做，你們?nèi)W(xué)校周邊轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，到處是商機(jī)”，張遠(yuǎn)接著道。
“吃喝住行+娛樂嗎？”，呂天亮拍了下董萱的手。
只有傻子才不懂人家的意思，不然這頓飯干嘛要把他倆也叫過來？
“亮子說的不錯(cuò)，大體上逃不過這幾樣，你們有去調(diào)研過學(xué)校周邊賓館和酒店的入住率嘛？”
“張遠(yuǎn)~”
說話的是林靜怡。
她太了解自家的男人了，一聽就知道講的是啥。
張遠(yuǎn)看了她一眼：“大學(xué)生基本都成年了，有生理需求是正常的，這難道不是生意嘛？”
趙勝文一愣：“你意思是我們?nèi)ラ_酒店？”
張遠(yuǎn)搖搖頭：“那玩意能掙幾個(gè)錢~”
呂天亮：“那怎么掙？”
張遠(yuǎn)比劃了下：“你們得從根子上解決這個(gè)問題，比如說，租房”
“？？？”
董萱跟呂田亮不需要租房，畢竟在金陵買了房。
只是，租房這個(gè)生意要怎么做！
燒腦啊，燒腦。
難道這就是人與人之間最大的區(qū)別？
“計(jì)劃書都不知道給我扔哪去了，我大致講講，亮子你后續(xù)完善一下吧”
拿仙林大學(xué)城和理工大來說吧。
大學(xué)城是新建沒幾年，理工大原本就在附近。
不管是為為了解決學(xué)生的生理需求，還是為了解決要考研考博人的住房需求，附近的民房的出租率一直不錯(cuò)。
又因?yàn)檫@里是金陵，比不上超一線，但也不差到哪去，張遠(yuǎn)的調(diào)研結(jié)果是，一間距離學(xué)校距離適中的民房的價(jià)格普遍在500~800的樣子，看環(huán)境和面積。（所有數(shù)據(jù)和價(jià)格來源于新浪網(wǎng)金陵采訪篇）
注意，這里是民房。
商品房子，二室一廳那種，大概要1400左右。
公寓房更貴了，一間就得1000朝上，好一點(diǎn)兒的得要2000。
那些酒店和賓館為了賺錢，甚至還悄悄的、私底下的推出了周末打折活動(dòng)。
為的是啥？
對(duì)，利益。
張遠(yuǎn)總結(jié)道：“租房情況你們只管是調(diào)研，大差不差的，而賓館和酒店，一對(duì)情侶一個(gè)月4次，在這上面的花費(fèi)便最低都要400塊，性價(jià)比太低，如果你們能從根源上解決他們的錢包問題，猜猜看，到底能不能賺大錢？”
呂天亮思考了番道：“想不明白”
張遠(yuǎn)道：“想不明白就對(duì)了，都想明白了，早被人捷足先登了，哪還有你們的份兒”
林靜怡這會(huì)兒也顧不得難為情，問：“那要怎么做？”
張遠(yuǎn)呵呵一笑：“隨便動(dòng)一下，都撐得上先鋒一年的純利潤(rùn)”
“啊”
林靜怡覺得不太可能，現(xiàn)在的先鋒可不比去年。
一流的線上線下銷售渠道，尤其是蘇擰摑美給的通道，這是別人家沒有的。
后面跟著完善了一年多的售后渠道，這更是別人家沒有的。
如果跟別家的電動(dòng)車那樣不太注重品質(zhì)，一年的毛利潤(rùn)整十來個(gè)億可是輕輕松松的。
現(xiàn)在張遠(yuǎn)卻說隨便動(dòng)一下就能從學(xué)生這里撈到十來個(gè)億，換作是你，你信嗎？
“不信對(duì)吧，那咱們就來掰扯掰扯”
按照現(xiàn)在的拆遷行情，2000平就是3畝地，頂破天算你1000萬一畝，也不過3000萬。
在3畝的地基上起一棟20層的住宅樓，每一層的公用面積留出來300平，實(shí)際使用面積可達(dá)1500平的樣子。
算上墻體，按照15~20平一個(gè)小房間的模式建，一層的房間數(shù)超過60間。
就算它60間，20層便是1200間。
“靈感來源于兩個(gè)，一個(gè)是蘇市和濱江的青年公寓，一個(gè)是最近幾年興起的快捷酒店”
“青年公寓的房間大概在25平左右，快捷酒店就離譜了，小的也就12平，這點(diǎn)你們可以去考察考察”
“我們的標(biāo)準(zhǔn)就是15~20平，除了一個(gè)臥室，一個(gè)衛(wèi)生間（含洗衣機(jī)），酌情給個(gè)廚房的位置，這個(gè)位置你們自己請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)”
“數(shù)學(xué)的賬這么算，陽臺(tái)2~3平，臥室10~12平，衛(wèi)生間（含洗衣機(jī)）3平左右，廚房位置可以在進(jìn)門的通道處，也可以在衛(wèi)生間旁邊，有個(gè)2平的面積即可”
“如此一來，15~20平能不能建造一個(gè)小家？”
“情侶住，夠不夠用？”
“單身考研的考博的，或者剛畢業(yè)出來找工作的，他們會(huì)不會(huì)優(yōu)先考慮？”
“價(jià)格，很重要”
“600一個(gè)月，各位覺得這個(gè)價(jià)格貴不貴？”
“我不覺得貴，如果我在大學(xué)里談個(gè)對(duì)象的話”
在這種設(shè)計(jì)下，客戶群體限于在校學(xué)生，限于畢業(yè)后剛出來找工作手頭比較拮據(jù)的畢業(yè)生，限于家庭條件不太好的上班族~
價(jià)格600，水電自理，物業(yè)費(fèi)也由租戶承擔(dān)。
隨意一算，不考慮短租的情況下，一間的年純利是7200RMB，1200間便是860多萬。
而建造費(fèi)呢？
地錢3000萬，自建樓房的成本不會(huì)超過2500RMB/平，也就是說加上簡(jiǎn)裝修，1.2億就能把它支棱起來。
“成本1.2億，年入800萬，年投資回報(bào)率大概7%”，張遠(yuǎn)點(diǎn)了點(diǎn)呂天亮：
“你這兩年都在接觸市場(chǎng)接觸錢，你覺得這個(gè)投資回報(bào)率如何？”
你租民房，不安全的環(huán)境下一年還要500~800呢！
你租商品房，大多數(shù)情況下也不過是單間，一套1400左右，其中之一也要七八百。
600塊，在金陵，在高校附近，在大學(xué)城附近，這個(gè)價(jià)格簡(jiǎn)直良心到家了。
所以，就算有些租不出去，也至少能做到80%的入住率。
也就是說這個(gè)投資太有搞頭了，太穩(wěn)定了，比放在銀行理財(cái)?shù)幕貓?bào)率更高，更安全，絕對(duì)適合求穩(wěn)的資金。
1.2億不用全部自己掏，必然要銀行融一部分，投資人那邊融一部分，房地產(chǎn)公司那邊再拿一部分。
嘶！
不算不知道，一算嚇一跳。
呂天亮覺得，本金有個(gè)三五千萬就能把這棟樓給弄出來，狠一點(diǎn)的，整個(gè)一兩千萬也不是不可能。
“張遠(yuǎn)，這賬不能這么算”，林靜怡不是懵懂無知的大學(xué)生，怎么說也做了一年多的董事長(zhǎng)。
張遠(yuǎn)問她：“你有什么反對(duì)意見？”
林靜怡道：“就算有7%的投資回報(bào)率，投入這么大的情況下，你一年才賺這么一點(diǎn)，怎么可能說隨便動(dòng)一下就能賺不下于先鋒的利潤(rùn)”
張遠(yuǎn)“哦”了下道：“原來你不服氣的地方在這里對(duì)吧”
“不然呢？”，林靜怡依舊不服輸?shù)馈?/p>
張遠(yuǎn)嘆了口氣：“你男朋友我是玩金融的，你作為我女朋友，竟然啥也不是”
“?”，林靜怡歪了歪腦袋。
就一棟樓，還能玩出花來？
張遠(yuǎn)問呂天亮：“你有什么想法？”
呂天亮琢磨了不短時(shí)間道：“有點(diǎn)想法，以一棟作為抵押，起第二棟，再起第三棟，以此類推，金陵有80萬大學(xué)生，按照20萬的情侶算，就有10萬套的需求，當(dāng)然了，賬不能這么算，不過如果我們能拿到2萬對(duì)情侶的訂單，這門生意的玩頭有點(diǎn)大”
“只考慮到這一點(diǎn)了對(duì)吧”，張遠(yuǎn)又問道。
呂天亮又想了想，搖搖頭：“腦子不夠用，只能想到這兒了”
張遠(yuǎn)指點(diǎn)道：“你們都忘了最重要的一點(diǎn)，這生意是給投資客的，而不是你們自己做”
很簡(jiǎn)單的道理，這是他想出來的生意，怎么可能容忍7%的年投資回報(bào)率，必然是賺一筆快錢。
拉趙勝文和他背后的大佬入局，搞定了有關(guān)部門，拉房產(chǎn)公司入局為的是拉低成本。
所以，真需要1.2億嗎？
扯淡呢！
現(xiàn)在算它1.2億，張遠(yuǎn)只會(huì)按照1間20萬乃至25萬30萬把它賣出去。
真二逼的想自己做，也是金融化，把它扔到金融圈圈一筆資金。
再然后，以金陵為根基，把這個(gè)項(xiàng)目的策劃賣給全國(guó)各地的房地產(chǎn)公司，或者有實(shí)力的人。
呂天亮說的不錯(cuò)，抓住2萬對(duì)情侶，這生意就有大搞頭，那再加上剛畢業(yè)的學(xué)生，外來金陵不怎么有錢的上班族，這個(gè)規(guī)模是不是更龐大？
趙勝文的作用二：打著為大學(xué)生安全著想，確保這門生意能長(zhǎng)久，也就是說他的人還能賺一筆額外的物業(yè)費(fèi)。
所以，擺在租客面前的兩大誘惑力：低價(jià)+安全。
張遠(yuǎn)設(shè)想的100%入住率真不為過。
調(diào)研好了，起個(gè)十來?xiàng)潱瑸⑺材軖甏髱變|。
關(guān)系牛逼一點(diǎn)，10億打底，看15億。
要說樓不得建個(gè)一兩年啊！
膚淺。
房地產(chǎn)房地產(chǎn)，房子沒見，先賣房產(chǎn)。
你不知道給投資人畫餅啊，畫完了餅，拿到了錢，張遠(yuǎn)道：
“做生意做的是誠(chéng)信，我看不慣房地產(chǎn)行業(yè)的那一套，所以我希望你們來主導(dǎo)項(xiàng)目的時(shí)候，就一定要把它做完整，哪怕少掙它個(gè)三五億”
“精彩，精彩”，趙勝文帶頭鼓掌。
人比人真的能氣死人。
拿火車票代售點(diǎn)來說吧，千萬別小看那一張票5塊錢的手續(xù)費(fèi)。
懶人，對(duì)5塊錢真無感，尤其是學(xué)生。
專線生意，別小看一臺(tái)車一趟才TM賺幾十塊，你得想想一臺(tái)車一天要跑多少趟。
除此之外大巴的另一個(gè)作用還能接有的公司團(tuán)建的活兒，有的公司早班晚班接送職工（參考蘇州的工廠），為某些部門活動(dòng)迎來往送。
所以啊，一個(gè)專線一年就能讓好多人吃飽了，更別提現(xiàn)在這門“租房”生意。
這是生意嗎？
不。
難聽一點(diǎn)的，為了學(xué)生們的生理需求著想。
好聽一點(diǎn)的，這是為學(xué)生的錢包著想，為了他們的安全著想。
物業(yè)，必須拿在官方手里，還得直通巡捕房。
巡捕房白天有事沒事去溜達(dá)溜達(dá)，夜班的兄弟們沒事也得去溜達(dá)溜達(dá)。
震懾宵小之徒。
“服務(wù)要做到位”，張遠(yuǎn)回想05年自己的那份策劃書：“一棟樓你們招攬個(gè)二三十的安保保潔團(tuán)隊(duì)，尤其是安保團(tuán)隊(duì)，除了每周都要檢查衛(wèi)生和消防隱患外，還要做到白天黑夜都有人值守+巡邏，還有就是你們還得強(qiáng)制進(jìn)出公寓的學(xué)生們戴口罩”
“？”
“到了外邊不用管，到了家里也不用管，公寓的公共區(qū)域大家抬頭不見低頭見，口罩可以消除尷尬嘛~”
“喔哦~”
“還得做好了房間的隔音，畢竟，大學(xué)生，你們懂的”
是吶！
同班同學(xué)，兩對(duì)去租房，這要是碰見了，社死呀~
隔音，更好理解了。
大學(xué)生們的精力這么旺盛，你大半夜的學(xué)貓叫，吵到了隔壁咋辦？